Fundos imobiliários: vale a pena investir?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)  são uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários. 

Eles são destinados à aplicação em empreendimentos do setor imobiliário ou em títulos de dívida privada com lastro imobiliário. 

Se você está procurando diversificar sua carteira de investimentos, talvez seja uma boa opção. Aqui você vai conhecer as principais vantagens de investir nesta modalidade.

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Como funcionam os fundos imobiliários

Partindo do mesmo princípio dos fundos de investimento, os fundos imobiliários são grupos de investidores que aplicam recursos em empreendimentos do setor imobiliário. 

Isso pode ocorrer desde o desenvolvimento do empreendimentos ou até imóveis já finalizados, como shopping centers, hospitais e demais prédios comerciais.

O objetivo dos fundos de investimento é conseguir rendimento por meio da exploração de locação, arrendamento, venda de imóveis e outras atividades do setor.

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras que funcionam como um condomínio. Pessoas vão somando recursos coletivamente para investir em títulos financeiros. Esses títulos representam ativos do mercado imobiliário.

Cenário atual dos fundos imobiliários

Segundo dados da Votorantim Asset Management, o setor de fundos imobiliários está em expansão. 

No período entre dezembro de 2013 dezembro do ano passado, o número de fundos imobiliários na bolsa subiu de 117 para 168. 

Neste mesmo período, os fundos em geral subiram de 225 para 385. Segundo este levantamento, só os fundos imobiliários em bolsa acumulam um valor de R$ 50 bilhões.

Atualmente, a isenção do imposto de renda sobre ganho de capital contribuiu bastante. Graças a isenção, agora os fundos são compostos em 74,3% de pessoas físicas, 15,6% das cotas pertencem ao poder público, 9,1% a empresas e apenas 1% estrangeiros

No que consiste os fundos imobiliários na bolsa de valores, 55% são de renda e aluguel; 20% fundos de CRI; 22% híbridos (valores mobiliários mais renda) – e o restante, fundos de desenvolvimento.

Principais tipos de fundos imobiliários

Apesar de ser democrático, e uma boa opção para quem está começando a investir, este mercado ainda é um pouco confuso. 

Existem muitas variações, um fundo imobiliário pode ser de renda fixa, de renda variável ou uma combinação dos dois. Separamos as principais modalidades para você poder identificar com mais facilidade.

Fundos de renda de aluguel

Também são conhecidos como fundos de tijolos, esses os fundos imobiliários são menos arriscados. Isso acontece porque nesta modalidade a fonte de renda é na maioria das vezes dado como certa.

Nos fundos de renda e de aluguel, as empresas gestoras compram imóveis, focados principalmente em empreendimentos comerciais como shoppings e alugam para outras empresas. A rentabilidade de fundo se dá por meio dos aluguéis que são distribuídos entre os cotistas.

Em investimentos desta natureza, os imóveis são locados por empresas e visa a fidelização. Já que a instalação de uma grande empresa em determinado imóvel implica em investimentos para adaptação e padronização do ambiente.

Geralmente, os contratos são duradouros e visam empresas de médio e grande porte, pois possuem maior renda. Esses critérios promovem maior segurança e consequentemente, um fluxo adequado de renda.

Antes de investir, é importante verificar se o fundo tem uma boa diversificação de locatários. Sempre existe a chance de algum imóvel ficar vazio e isso compromete a rentabilidade. 

Fundos de investimentos em títulos imobiliários

Esses fundos imobiliários são semelhantes aos de fundos de renda fixa. Eles investem em instrumentos de renda fixa, porém, voltados para o mercado imobiliário.

O Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), é um fundo que ajuda a financiar o mercado imobiliário, antecipando créditos do setor. 

Veja um exemplo: quando uma construtora constrói um condomínio, ela vende unidades que ainda estão em construção. Ao invés de aguardar a quitação por parte do cliente, ela recorre a securitização, que transforma estas dívidas em títulos. É por meio desses títulos, que você pode fazer suas aplicações. 

O risco aqui, fica por conta da inadimplência de quem está comprando o imóvel. Uma das vantagens desse fundo é a isenção do imposto de renda para pessoas físicas. Quando você adquire o título, já sabe quanto ele poderá render.

Fundos de Desenvolvimento

Estes fundos investem em imóveis que ainda estão desenvolvimento, ou seja, espera todo processo de maturação do empreendimento para obter rendimento. Isso implica maior risco.

Os riscos são comuns de qualquer imóvel em construção. Desde um atraso na obra que culmina no atraso na entrega, o imóvel pode não receber o habite-se, não conseguir licenças ambientais e muitos outros.

Por outro lado, sabemos a diferença do valor de um imóvel vendido na planta, para um imóvel pronto. É esta valorização que se espera neste tipo de fundo. Apesar dos riscos, o retorno pode ser bem maior.

Pensando nestes riscos, boa parte dos os fundos de desenvolvimento oferecem uma remuneração de renda mínima. Este fluxo é chamamos de Renda Mínima Garantida (RMG).

Essa remuneração ajuda a reduzir a volatilidade desses fundos, garantindo assim, uma certa previsibilidade e retorno aos seus investidores.

Fundos de compra e venda

Por realizar diversas transações, este tipo de fundo imobiliários está entre os mais arriscados.

Ele se difere das outras modalidades porque não existe um instrumento claro de rentabilidade. São várias etapas que consistem em escolher um imóvel com potencial de valorização, comprá-lo e depois fazer uma boa venda.

O sucesso desse tipo de fundo, depende muito da expertise do gestor. Ele precisa conhecer muito bem o mercado e os tudo que influencia nos preços dos imóveis.  É necessário que ele tome decisões que não comprometam o valor do imóvel.

Muita gente, prefere terceirizar esse tipo de investimento, desta forma, é possível simplificar e reduzir os custos de todas as operações.

Fundos de fundos

Como o próprio nome sugere, este fundo imobiliário aplica a maior fatia de seus recursos em cotas de outros fundos. Ou seja, o gestor do fundo seleciona outros como se fossem ações da bolsa.

Este fundo imobiliário pode ser interessante se você está começando e quer diversificar seus investimentos. Infelizmente, as taxas envolvidas neste processo podem comprometer muito a rentabilidade. Se você já conhece um pouco do mercado, não há sentido em investir nesta modalidade. 

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Por ser democrático, os títulos imobiliários possuem diversos benefícios. São acessíveis, permite que uma pessoa comum tenha participação em grandes imóveis como um grande hotel, por exemplo.

Trata-se de um investimento livre de impostos, entretanto, o investidor precisa ter cotas inferiores a 10% do mesmo fundo. Além disso, você consegue negociar as cotas direto com seu home broker.

É possível encontrar cotas por valores irrisórios, menores que R$ 5, porém muitos exigem uma quantidade mínima de cotas. 

Você ainda pode diversificar sua carteira, investindo em vários nichos, como hotéis, prédios comerciais, hospitais, estádios, entre outros. Dificilmente, todas estas aplicações correm o risco de cair ao mesmo tempo.

E para finalizar, os fundos imobiliários permitem que você tenha retorno pela renda fixa e de renda variável simultaneamente. A fixa consiste no recebimento dos rendimentos mensais ou alugueis das cotas, a variável fica por conta da valorização das cotas.

Consulte sempre um especialista na hora de investir, ele pode te ajudar a encontrar as melhores opções de investimentos. Se preferir, seja você mesmo este especialista.

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